세입자 인테리어비용 유치권행사 가능할까?

[부동산 돋보기] 카페 접는 임차인 인테리어 비용 ‘유치권’ 인정받을 수 있나

유치권이 성립하기 위해서는 5가지 요건에 맞아야 한다.

채권자가 유치권을 행사하고 있다는 문구가 적힌 건물. 사진은 기사와 무관. 조선일보

유치권 성립 조건 5가지

첫째, 타인의 물건이 부동산 및 동산이나 유가증권이어야 한다. 타인의 물건은 채무자뿐만 아니라 제삼자가 소유자인 경우에도 포함된다. 목적물이 부동산인 경우에는 등기된 건물뿐만 아니라 미등기 건물도 해당한다. 등기가 필요 없다는 뜻이다. 유가증권이 목적물인 경우 배서는 필요하지 않다.

둘째, 채권이 목적물에 대해 발생해야 한다. 채권과 목적물 사이에 견련성(牽連性), 즉 관계가 있어야 한다는 뜻이다. 견련성이 인정되는 경우는 다음과 같다. 목적물 자체로부터 발생한 수리대금채권, 목적물에 지출한 비용상환청구권, 목적물로부터 받은 손해에 대한 손해배상청구권, 도급인 소유에 속하는 완성물에 대한 수급인의 공사대금채권 등이다. 또 목적물반환청구권과 같은 법률관계 또는 같은 사실 관계로부터 발생하는 경우에도 견련성이 인정된다.

셋째, 채권이 변제기에 있어야 한다. 유치권에서는 피담보채권의 변제기 도래가 유치권의 성립 요건이다. 예를 들어 전세권자의 유익비(有益費⋅물건의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용) 상환청구권에 대해 법원이 상환 기간을 연장해 준 경우에는 유치권이 성립하지 않는다는 뜻이다.

넷째, 목적물에 대한 점유가 적법해야 한다. 목적물의 점유는 직접 점유나 간접 점유 모두 인정되지만, 채무자를 직접 점유자로 하는 간접 점유는 인정되지 않는다. 유치권이 존속하기 위해서는 점유를 계속하여야 한다. 반면 유치권자가 점유를 상실하는 순간 유치권은 소멸하기 때문에 주의해야 한다. 하지만 점유를 침탈당한 후 1년 이내에 점유를 회수한 경우에는 처음부터 점유를 상실하지 않은 것으로 본다. 당연한 얘기지만 목적물의 점유는 적법해야 한다. 만약 불법 행위에 의해서 점유를 개시한 경우에는 유치권은 성립하지 않는다. 참고로 목적물이 경매에 들어간 경우에는 경매개시결정 전에 점유가 개시되어야 한다.

다섯째, 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다. 유치권은 임의 규정이다. 그러므로 당사자 사이에 유치권을 배제하기로 하는 특약이 있으면, 유치권은 성립하지 않는다.