부동산경매에서 말소기준권리 놓치기 쉬운부분 완벽이해
말소기준권리
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'비오톱'이 뭐기에... 개발제한구역 그린벨트에도 등급 있어, 용도구역 토지이용규제정보 확인법
[법률방송뉴스] 안녕하세요. '법률정보 SHOW' 조원익 변호사입니다. 지난 시간까지 도시기본계획과 도시관리계획의 개념, 도시관리계획의 용도지역, 용도지구에 대해 살펴봤습니다. 이번 시간에는 ‘용도구역’에 대해서 살펴보고자 합니다. 아마 도시계획이니 행위제한이니, 용적률이니, 건폐율이니 하는 전문용어가 계속 튀어나오니까 각 용어에 익숙해지는 것만으로도 시간이 많이 걸렸으리라 생각합니다. 그러나 앞으로도 계속 관련 부분을 설명하고 사례를 보시면서 관련 개념에 대해 계속 설명드릴 테니까 잘 따라와 주시고 들어주시면 좋겠습니다. 용도구역이 무엇일까요. 용도구역의 대표적인 사례가 바로 개발제한구역입니다. 개발제한구역의 다른 말이 그린벨트인 것은 다들 알고 계시죠. 이처럼 용도구역이란 ‘토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 건물의 높이 등에 대하여 용도지역 및 용도지구에서 행위제한 한 것에 더해서 추가로 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정하는 도시관리 계획 중 하나’입니다. 이러한 용도구역의 설정을 통해 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 단계적인 토지 이용을 도모하여 토지 이용의 효율성을 극대화한다는 것인데요. 이러한 용도구역에는 크게 개발제한구역, 도시자연공원구역, 수산자원보호구역, 시가화조정구역, 입지규제최소구역 등이 있습니다. 모든 토지에는 용도지역이 설정되어 있다고 설명드렸었는데요. 용도구역은 설정된 곳도 있고 설정되지 않은 곳도 있습니다. 대표적인 것이 개발제한구역이니까요. 개발제한구역을 중심으로 설명드리겠습니다. 서울과 같은 대도시 외곽에는 건물이 들어서지 않고 농경지나 산림을 유지하는 구역이 있는데 서울이 개발수요가 많음에도 불구하고 이와 같이 건축물이 들어서지 않는 구역이 있다면 개발제한구역이라고 추측할 수 있을 것입니다. 해당 토지가 개발제한구역인지 아닌지는 시도지사의 고시를 통해 확인할 수 있습니다만 고시를 일일이 찾는 것은 굉장히 번거로운 일입니다. 하지만 제가 지난시간에 말씀드린 국토교통부가 운영하는 토지이용 규제정보
한미경제지표로보는 주택가격전망
서울.수도권 아파트 가격이 급등하면서 집값거품 목소리도 커지는 상황인데 주택가격효성요인으로 집값의 거품정도를 따져보자. 《주택의 가격형성요인 3가지》 집값은 3가지 요인으로 결정된다. 주택의 효용(유용성), 상대적희소성, 유효수요 ⊙ 주택의 유용성은 쾌적성, 편의성, 접근성 3가지가 대표적이다. 접근성은 직장인이나 학령기 자녀가 있는 부모가 중시하는 요인이다. 편의성은 다의적인 개념이다. 생활, 문화, 의료, 교통, 여가 등 살아가면서 두루 포함되는 개념이다. 치안문제도 고려된다. 쾌적성은 자연친화적환경으로 숲세권등이 있다. 특히 은퇴자들이 중시하는 요소다. ⊙ 상대적희소성은 주택보급율이 중요하다. 특히 아파트로 쏠림이 강해지면서 아파트보급율이 더 중요해진 경향이다. ⊙ 유효수요는 집을 사는데 필요한 자금마련 능력에 따라 결정된다. 소득이 늘고 금리가 내리면 유효수요가 늘어난다. 《주택도 투자요소 중시환경으로 바뀜》 주택도 가치상승을 기대한 투자자산으로 여겨지면서 주택고유의 가치결정요는 뒷전으로 밀린 경향도 있다. 《주택의 유효수요의 본질》 주택을 살 자금마련 능력을 말하는 주택요효수요는 보유자금 + 차입능력 2가지로 결정된다. 보유자금은 다시 저축으로 형성한 금융자산, 부모등으로부터 지원, 기존자산처분대금을 합한 금액이다. 차입은 금리와 대출금 상환방식이 중요하다. 정부가 원리금상환방식을 강제했지만 금리하락세 등으로 실제 대출금상환부담은 점점 줄어들었다. 《주택가격이 폭등한 근본 이유》 가장 직접적인 요인은 시장수급이 매도자 우위시장이 형성됐다는 점이다. 시장전체 주택재고 수량보다는 우선 시장에 출회되는 매물이 줄어들면서 매도우위시장이 지속되었기 때문이다. 신고가 갱신이 이어지면서 양의피드백으로 가격은 지속적으로 상승했다. 거품발생과정도 양의피드백으로 자기강화작용이 연쇄적으로 일어나면서 나타난다. 주택구입을 위해 가계대출이 늘어나면 이렇게 생긴 자금이 다시 되먹임으로 주택구입에 투입되고 이런과정이 반복되면서 점점 더 매수에너지는 강화되는 흐름이 나타
MZ세대 1년새 대출 45조원 늘었다.
빚내서 투자 열풍’ MZ세대 대출, 1년 새 45조 늘었다 금융감독원으로부터 받은 자료에 따르면 국내은행이 MZ세대에 빌려준 가계대출 규모는 올 3월 말 현재 총 259조6천억원으로 지난 1년간 44조7천억원 증가했다. 주택담보대출은 182조8천억원, 신용대출 등이 76조7천억원으로 이 기간중 각각 31조7천억원, 12조9천억원 증가하였다. 총 가계대출 증가분 중 MZ 세대가 차지하는 비중도 2019년 33.7%에서 2020년 45.5%로 상승하였으며, 2021년중에는 50.7%로 절반을 상회하는 수준으로 빠르게 상승하고 있다.
우리나라 전국, 서울의 연령대별인구
우리나라 인구구성의 특징은 10년단위로 4봉을 이루는 모습이다. 위 그림에서 보듯이 60세, 50,40세,30세전후로 피크가 나타나고 있다. 이에 반해 서울의 인구구조는 나라전체와는 좀 다른 모습이다. 베이비에코세대인 28~30세연령층이 가장 높은 특징이 있다. 젊은층은 그만큼 서울로 모여들었다는 뜻이다. 학업이나 취업을 위해 서울로 모여드는 경향이 통계에 그대로 나타나고 있다. 최근 몇년간 2040세대의 아파트영끌 매수가 시장을 달아오르게 한 부분도 이런 인구구조와 무관하지 않다고 본다. 하지만 서울의 인구도 현재 28~30 이후에는 급감하는 흐름이다. 본격 인구절벽에 접어드는 것이다. 이런 인구에서 보면 우리나라는 앞으로 수년이내에 사회전반에 걸쳐 많은 변화가 예상된다. 자산시장에도 메머드급 파급효과가 나타날것으로 보인다.
3080+ 5차 후보지 선정… 1~4차 후보물량 49.2%(21곳) 예정지구 동의
국토교통부(장관 노형욱)는 ｢3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)｣ 관련 도심공공주택복합사업의 5차 선도사업 후보지로 서울 서대문구 1곳, 경기 부천시 5곳 등 총 6곳을 선정하였으며, 지역주민들의 높은 호응으로 1~4차 후보지 46곳(6만호) 중 21곳(2.95만호, 발표물량의 49.2%), 특히 1차 발표(3.31) 후보지 21곳 중 16곳이 후보지 발표 후 10%를 상회하는 주민동의를 확보*하였다고 밝혔다. * 최초 발표(3.31) 이후 10% 초과동의 추이 : 3곳(4.14)→6곳(5.12)→12곳(5.26)→21곳(6.23) 주민동의는 원활한 사업 추진에 필수적인 요소로, 10% 이상 주민이 사업에 동의하는 구역의 예정지구 지정이 우선 검토될 예정이다. 또한, 도봉 쌍문역 동측 및 은평구 불광근린공원 구역이 추가로 2/3 동의를 초과 확보하여 총 4개소(증산4, 수색14, 쌍문역동측, 불광근린공원 등 총 7.18천호 공급규모)가 본지구 지정요건을 충족하였다. 이처럼 주민이 사업을 적극 찬성하는 구역은 지자체 협의를 거쳐 법 시행(9월 전망) 즉시 예정지구로 지정할 계획으로, 연내 본지구 지정을 통해 사업을 확정한 후 ‘22년 사업계획 승인 및 ’23년 착공을 목표로 신속한 사업추진을 집중 지원할 계획이다. 이번에 선정된 후보지 6곳은 약 1.12만호의 주택을 공급할 수 있는 규모로, 이번 후보지를 포함한 2.4대책 관련 후보지는 모두 약 23.98만호의 신축주택을 공급할 수 있는 규모가 된다. [ 5차 선도사업 후보지 선정 세부사항 ] 이번 도심 공공복합사업 후보지는 서울 서대문구 및 경기 부천시에서 제안한 총 19개 후보지 중 도심복합사업 후보지 18곳을 검토하여 선정하였으며, 세부적으로는 서울 서대문구 1곳, 경기 부천시 5곳 등 총 6곳(역세권 3, 준공업 1, 저층주거 2)으로, 이들 구역에서 사업이 추진된다면 약 1.12만호의 주택이 공급될 것으로 예상된다. * 역세권 3곳(부천시 3곳), 준공업 1곳(부천시 1곳
주택에 딸린 자투리 땅때문에 취득세 중과된 사연
주택, 부속토지만 보유해도 취득세는 중과 A. 단독주택은 토지와 건물 등기를 별도로 하기 때문에 부속토지만 보유하는 것이 가능하다. 부속토지만 보유했을 때 주택 수는 어떻게 계산하는 걸까. 먼저 주택을 취득하는 단계를 살펴보자. 주택을 매매로 취득해 다주택자가 되거나 다주택자로부터 주택을 증여받으면 일정 요건에 따라 중과세율이 적용돼 취득세 부담이 커진다. 이때 주택 수는 동일 가구원을 모두 합산해 계산한다. 또 주택의 부속토지만 보유한 경우에도 주택을 보유하거나 취득한 것으로 간주하도록 명시적으로 정하고 있다 . 적용 방법을 명시하지 않은 경우 주택으로 볼 수 없다는 조세심판원 판례가 있기도 하지만 다주택 중과세율에 이를 명시해 두고 있어 논란의 여지는 없을 것으로 판단된다. 다음으로 종합부동산세에 대해 살펴보자. 주택에 대한 종합부동산세는 가구별이 아닌 개인별로 과세한다. 주택 공시가격 합계액에 공정시장가액비율을 곱한 금액에서 기본적으로 6억 원을 공제해 과세표준을 정한 뒤 보유 주택 수에 따른 세율을 적용해 부담 세액을 최종 결정한다. 이때 1주택을 가구원 1명이 단독으로 보유하는 경우에만 3억 원의 추가 공제와 고령자 및 장기 보유자에 대한 세액공제를 적용받을 수 있다. 종합부동산세법에선 부속토지만 보유했을 때 주택을 보유한 것으로 간주하는지 명시하고 있지 않다. 하지만 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 보유한 경우 1주택자에 대한 3억 원 추가 공제와 고령자 및 장기 보유 세액공제를 적용하도록 정하고 있다. 또 종부세율을 적용할 때 주택 수 산정 방법과 관련해 종부세법 시행령은 공동보유 주택에 대해 각자가 주택을 보유한 것으로 규정하고 있다. 여기에 더해 국세청은 부속토지만 보유했을 때도 주택의 일부를 보유한 것으로 판단해 주택 수에 반영해 세율을 적용하고 있었다. 그러나 최근 조세심판원은 주택 부속토지만 보유한 경우 이를 주택 수에서 제외하고 세율을 적용하는 것이 맞는다고 판결했다. 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 보유했을 때 1주택자로 본
서울 벼락거지 공포…생애최초 부동산 매입 급증
서울 벼락거지 공포…생애최초 부동산 매입 급증 서울 벼락거지 공포…생애최초 부동산 매입 급증 서울 벼락거지 공포… 2030 생애최초 부동산 매입 60%차지 2일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 상반기 서울 소재 부동산의 생애 첫 취득자는 4만8679명으로 전체의 32.7%를 차지한 것으로 집계됐다. 생애 첫 취득자란 ‘매매’를 원인으로 생애 처음으로 소유권을 얻은 사람을 뜻한다. 생애 첫 취득자 비율은 2019년 상반기 24.4%로 역대 최저치 수준으로 떨어졌다가 이후 지속적으로 늘고 있다. 6월 집계가 완료되지 않았다는 점을 고려하면 올해 상반기 생애 첫 취득자의 숫자와 비율은 더 늘어날 것으로 보인다. 대상 부동산은 주택 외에 건물, 토지 등도 포함돼 있지만 90% 이상이 아파트 등 주택이라는 것이 법원 측의 설명이다. 연령별로 보면 2030세대의 부동산 취득이 두드러졌다. 서울 부동산의 생애 첫 취득자 중 30대는 2019년 상반기 2만5121명에서 올해 상반기 4만99068명으로 두 배 가까운 95.3% 급증했다. 전체 연령에서 차지하는 비중도 같은 기간 40.8%에서 45.1%로 4.3%포인트 늘었다. 20대 비중 역시 같은 기간 13%(3267명)에서 15.3%(7528명)로 2.3%포인트 늘었다. 올해 상반기 서울 지역 부동산 등기부동본에 생애 처음 소유주로 이름을 올린 사람 10명 중 6명이 2030세대인 셈이다.