한미경제지표로보는 주택가격전망
《주택의 가격형성요인 3가지》
집값은 3가지 요인으로 결정된다.
주택의 효용(유용성), 상대적희소성, 유효수요
⊙ 주택의 유용성은 쾌적성, 편의성, 접근성 3가지가 대표적이다.
접근성은 직장인이나 학령기 자녀가 있는 부모가 중시하는 요인이다.
편의성은 다의적인 개념이다. 생활, 문화, 의료, 교통, 여가 등 살아가면서 두루 포함되는 개념이다. 치안문제도 고려된다.
쾌적성은 자연친화적환경으로 숲세권등이 있다. 특히 은퇴자들이 중시하는 요소다.
⊙ 상대적희소성은 주택보급율이 중요하다.
특히 아파트로 쏠림이 강해지면서 아파트보급율이 더 중요해진 경향이다.
⊙ 유효수요는 집을 사는데 필요한 자금마련 능력에 따라 결정된다.
소득이 늘고 금리가 내리면 유효수요가 늘어난다.
《주택도 투자요소 중시환경으로 바뀜》
주택도 가치상승을 기대한 투자자산으로 여겨지면서 주택고유의 가치결정요는 뒷전으로 밀린 경향도 있다.
《주택의 유효수요의 본질》
주택을 살 자금마련 능력을 말하는 주택요효수요는 보유자금 + 차입능력 2가지로 결정된다.
보유자금은 다시 저축으로 형성한 금융자산, 부모등으로부터 지원, 기존자산처분대금을 합한 금액이다.
차입은 금리와 대출금 상환방식이 중요하다. 정부가 원리금상환방식을 강제했지만 금리하락세 등으로 실제 대출금상환부담은 점점 줄어들었다.
《주택가격이 폭등한 근본 이유》
가장 직접적인 요인은 시장수급이 매도자 우위시장이 형성됐다는 점이다.
시장전체 주택재고 수량보다는 우선 시장에 출회되는 매물이 줄어들면서 매도우위시장이 지속되었기 때문이다. 신고가 갱신이 이어지면서 양의피드백으로 가격은 지속적으로 상승했다.
거품발생과정도 양의피드백으로 자기강화작용이 연쇄적으로 일어나면서 나타난다.
주택구입을 위해 가계대출이 늘어나면 이렇게 생긴 자금이 다시 되먹임으로 주택구입에 투입되고 이런과정이 반복되면서 점점 더 매수에너지는 강화되는 흐름이 나타난다.
⊙ 매도자우위시장이 지속된 이유
주택보유자들의 매물출회가 줄어든 핵심요소 2가지는?
첫째, 주택가격의 추가상승에 대한 기대가 고조된 점이 가장 큰 요인이다.
둘째, 양도세등 중과로 다주택자들은 집을 팔기 어렵게된 매물 동결현상이다.
세째, 1가구1아파트가 아파트로 공급되지 않은 이상 아파트는 부족하다고 느낄수 밖에 없는 현실이다.
사실상 단기수급은 심리적요소가 지배하는 경향이 크다.
⊙ 소득증가와 금리하락에 따른 유효수요 증가효과
금융위기 이후 주택가격상승은 금리하락이 절대적인 영향을 끼쳤다는 분석이 지배적이다.
금리가 하락하면서 주택자금대출수요가 폭증하면서 시장전체 유동성 공급을 크게늘렸다. 당연히 가계대출도 급증했다.
매도자금은 다시 다른주택 매수자금으로 투입되는 흐름으로 승수효과적으로 유효수요를 증가시켰다. 소득증가보다 훨씬 빠른 속도로 부동산주변자금이 늘어난 이유다.
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