주택에 딸린 자투리 땅때문에 취득세 중과된 사연
A. 단독주택은 토지와 건물 등기를 별도로 하기 때문에 부속토지만 보유하는 것이 가능하다. 부속토지만 보유했을 때 주택 수는 어떻게 계산하는 걸까.
먼저 주택을 취득하는 단계를 살펴보자. 주택을 매매로 취득해 다주택자가 되거나 다주택자로부터 주택을 증여받으면 일정 요건에 따라 중과세율이 적용돼 취득세 부담이 커진다. 이때 주택 수는 동일 가구원을 모두 합산해 계산한다. 또 주택의 부속토지만 보유한 경우에도 주택을 보유하거나 취득한 것으로 간주하도록 명시적으로 정하고 있다. 적용 방법을 명시하지 않은 경우 주택으로 볼 수 없다는 조세심판원 판례가 있기도 하지만 다주택 중과세율에 이를 명시해 두고 있어 논란의 여지는 없을 것으로 판단된다.
다음으로 종합부동산세에 대해 살펴보자. 주택에 대한 종합부동산세는 가구별이 아닌 개인별로 과세한다. 주택 공시가격 합계액에 공정시장가액비율을 곱한 금액에서 기본적으로 6억 원을 공제해 과세표준을 정한 뒤 보유 주택 수에 따른 세율을 적용해 부담 세액을 최종 결정한다. 이때 1주택을 가구원 1명이 단독으로 보유하는 경우에만 3억 원의 추가 공제와 고령자 및 장기 보유자에 대한 세액공제를 적용받을 수 있다.
종합부동산세법에선 부속토지만 보유했을 때 주택을 보유한 것으로 간주하는지 명시하고 있지 않다. 하지만 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 보유한 경우 1주택자에 대한 3억 원 추가 공제와 고령자 및 장기 보유 세액공제를 적용하도록 정하고 있다.
또 종부세율을 적용할 때 주택 수 산정 방법과 관련해 종부세법 시행령은 공동보유 주택에 대해 각자가 주택을 보유한 것으로 규정하고 있다. 여기에 더해 국세청은 부속토지만 보유했을 때도 주택의 일부를 보유한 것으로 판단해 주택 수에 반영해 세율을 적용하고 있었다.
그러나 최근 조세심판원은 주택 부속토지만 보유한 경우 이를 주택 수에서 제외하고 세율을 적용하는 것이 맞는다고 판결했다. 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 보유했을 때 1주택자로 본다고 규정돼 있다는 것이다. 따라서 주택 건물분을 다른 사람에게 양도하거나 증여한 뒤 부속토지만 보유하면 다주택 중과세율 적용을 피할 수 있을 것으로 보인다.
마지막으로 처분 단계의 양도소득세를 살펴보자. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하면 장기보유특별공제를 적용받지 못해 일반세율에 추가 세율을 더해 많은 세금을 부담해야 한다. 추가 세율은 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트가 적용된다. 2020년 6월 1일 이후 양도하면 여기에 각각 10%포인트씩 더 인상된 추가 세율을 부담해야 한다.
양도세에서는 주택 부속토지만 보유한 경우 주택 수에 반영하는지 명시적으로 정한 규정이 없다. 다만 소득세법 시행령에서 주택을 공동으로 보유했을 때 각자가 주택을 보유한 것으로 정하고 있다.
하지만 소득세 집행 기준에선 본인 소유의 토지 위에 타인 소유의 주택이 있는 경우 본인 주택 수에 포함되지 않는 것으로 정하고 있다. 따라서 부속토지만 보유한 경우 주택 수에서 제외하고 있다.
다음으로 종합부동산세에 대해 살펴보자. 주택에 대한 종합부동산세는 가구별이 아닌 개인별로 과세한다. 주택 공시가격 합계액에 공정시장가액비율을 곱한 금액에서 기본적으로 6억 원을 공제해 과세표준을 정한 뒤 보유 주택 수에 따른 세율을 적용해 부담 세액을 최종 결정한다. 이때 1주택을 가구원 1명이 단독으로 보유하는 경우에만 3억 원의 추가 공제와 고령자 및 장기 보유자에 대한 세액공제를 적용받을 수 있다.
종합부동산세법에선 부속토지만 보유했을 때 주택을 보유한 것으로 간주하는지 명시하고 있지 않다. 하지만 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 보유한 경우 1주택자에 대한 3억 원 추가 공제와 고령자 및 장기 보유 세액공제를 적용하도록 정하고 있다.
또 종부세율을 적용할 때 주택 수 산정 방법과 관련해 종부세법 시행령은 공동보유 주택에 대해 각자가 주택을 보유한 것으로 규정하고 있다. 여기에 더해 국세청은 부속토지만 보유했을 때도 주택의 일부를 보유한 것으로 판단해 주택 수에 반영해 세율을 적용하고 있었다.
마지막으로 처분 단계의 양도소득세를 살펴보자. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하면 장기보유특별공제를 적용받지 못해 일반세율에 추가 세율을 더해 많은 세금을 부담해야 한다. 추가 세율은 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트가 적용된다. 2020년 6월 1일 이후 양도하면 여기에 각각 10%포인트씩 더 인상된 추가 세율을 부담해야 한다.
양도세에서는 주택 부속토지만 보유한 경우 주택 수에 반영하는지 명시적으로 정한 규정이 없다. 다만 소득세법 시행령에서 주택을 공동으로 보유했을 때 각자가 주택을 보유한 것으로 정하고 있다.
하지만 소득세 집행 기준에선 본인 소유의 토지 위에 타인 소유의 주택이 있는 경우 본인 주택 수에 포함되지 않는 것으로 정하고 있다. 따라서 부속토지만 보유한 경우 주택 수에서 제외하고 있다.
단독주택에 딸린 자투리 땅을 가지고 있다가 다주택자로 내몰려 취득세 폭탄을 떠안은 주택 수요자들이 속앓이를 하고 있다. 주택 지분을 일부 가지고 있거나 주택에 딸린 자투리 땅도 주택 수로 잡혀 다른 신규 주택을 취득할 때 취득세가 중과되기 때문이다.
종합부동산세와 양도소득세의 경우 주택부속토지를 주택으로 보지 않는 반면, 취득세의 경우 주택으로 간주해 납세자들 혼란을 가중하고 있다는 평가다. 지난해 정부가 취득세와 양도세 중과 조치를 내놓은 후 투기와 무관한데 과도한 세금 부담을 안았다는 주택 수요자들 하소연이 이어지고 있다.
2일 부동산 업계에 따르면 50대 김 모씨는 지난 2월 25일 8억800만원에 경기도 군포시 소재 아파트를 거래하며 취득세를 신고하려고 했다. 당연히 무주택으로 여겨 일반세율(2.4%)을 적용한 2286만원(지방교육세, 농특세 포함)을 내려 했는데, 과세 당국에서 2주택자라 취득세 7272만원을 내야 한다고 안내받았다.
문제는 부동산 관련 세금마다 주택부속토지를 주택 수에 포함하는지가 다르다는 데 있다. 지난해 12월 조세심판원은 종합부동산세 적용을 두고 주택부속토지만 보유하면 이를 주택 수에서 제외해야 한다고 판단했다. 양도세에서도 본인 소유 토지 위에 타인 소유 주택이 있으면 본인 주택 수에 포함하지 않는 것으로 본다.
취득세 기준으로는 '다주택자'가 되는데, 종합부동산세와 양도세 기준으로는 '1세대 1주택자'가 되는 상황이다. 김씨는 신규 주택 구입 시 대출로 상당액을 조달했는데, 당시 금융기관도 그를 무주택자로 봤다.
주택부속토지 취득세 중과는 최근 청와대 청원에도 등장했다. 지난달 28일 청원인 A씨는 '과도한 규제로 국민들이 고통받고 있다'는 제목으로 1980년대 중반부터 30년 이상 보유해오던 땅 때문에 취득세를 중과받은 80대 아버지 사연을 전했다. A씨 아버지는 대구 달서구 소재 토지를 30여 년간 보유하고 있었다. 2016년부터는 해당 토지에 다른 사람이 단독 주택을 지어 살고 있는데, 과세 당국은 신규 주택을 취득하려는 아버지를 다주택자로 봤다. A씨 아버지는 주택 지분이 전혀 없는데도 취득세 중과 대상이 돼 세금 2100만원을 더 물어야 했다.
양도세와 취득세 중과 조치는 지난해 7월 정부가 투기 세력 차단을 명분으로 꺼내 든 조치다. 하지만 실제 납세 현장에서는 피해를 호소하는 사례가 속출하고 있다. 쓰러져 가는 시골집을 부모에게 오래전 물려받고 처음 주택을 취득했다가 양도세 부담이 커진 사례가 대표적이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "투기 의사가 없는 일반 실수요자까지 과도한 조세 부담을 지게 되면 조세 저항만 키울 가능성이 크다"며 "실수요자를 보호할 수 있는 보완책이 필요하다"고 평가했다.
[유준호 기자]
종합부동산세와 양도소득세의 경우 주택부속토지를 주택으로 보지 않는 반면, 취득세의 경우 주택으로 간주해 납세자들 혼란을 가중하고 있다는 평가다. 지난해 정부가 취득세와 양도세 중과 조치를 내놓은 후 투기와 무관한데 과도한 세금 부담을 안았다는 주택 수요자들 하소연이 이어지고 있다.
2일 부동산 업계에 따르면 50대 김 모씨는 지난 2월 25일 8억800만원에 경기도 군포시 소재 아파트를 거래하며 취득세를 신고하려고 했다. 당연히 무주택으로 여겨 일반세율(2.4%)을 적용한 2286만원(지방교육세, 농특세 포함)을 내려 했는데, 과세 당국에서 2주택자라 취득세 7272만원을 내야 한다고 안내받았다.
문제는 부동산 관련 세금마다 주택부속토지를 주택 수에 포함하는지가 다르다는 데 있다. 지난해 12월 조세심판원은 종합부동산세 적용을 두고 주택부속토지만 보유하면 이를 주택 수에서 제외해야 한다고 판단했다. 양도세에서도 본인 소유 토지 위에 타인 소유 주택이 있으면 본인 주택 수에 포함하지 않는 것으로 본다.
취득세 기준으로는 '다주택자'가 되는데, 종합부동산세와 양도세 기준으로는 '1세대 1주택자'가 되는 상황이다. 김씨는 신규 주택 구입 시 대출로 상당액을 조달했는데, 당시 금융기관도 그를 무주택자로 봤다.
주택부속토지 취득세 중과는 최근 청와대 청원에도 등장했다. 지난달 28일 청원인 A씨는 '과도한 규제로 국민들이 고통받고 있다'는 제목으로 1980년대 중반부터 30년 이상 보유해오던 땅 때문에 취득세를 중과받은 80대 아버지 사연을 전했다. A씨 아버지는 대구 달서구 소재 토지를 30여 년간 보유하고 있었다. 2016년부터는 해당 토지에 다른 사람이 단독 주택을 지어 살고 있는데, 과세 당국은 신규 주택을 취득하려는 아버지를 다주택자로 봤다. A씨 아버지는 주택 지분이 전혀 없는데도 취득세 중과 대상이 돼 세금 2100만원을 더 물어야 했다.
양도세와 취득세 중과 조치는 지난해 7월 정부가 투기 세력 차단을 명분으로 꺼내 든 조치다. 하지만 실제 납세 현장에서는 피해를 호소하는 사례가 속출하고 있다. 쓰러져 가는 시골집을 부모에게 오래전 물려받고 처음 주택을 취득했다가 양도세 부담이 커진 사례가 대표적이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "투기 의사가 없는 일반 실수요자까지 과도한 조세 부담을 지게 되면 조세 저항만 키울 가능성이 크다"며 "실수요자를 보호할 수 있는 보완책이 필요하다"고 평가했다.
[유준호 기자]
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