수도권 리모델링 추진단지 현황(출처 : 매경)
현 정부가 민간 재건축 규제를 강화한 뒤 `규제 반사효과` 수혜를 누린 아파트 리모델링이 2·4 부동산 대책 이후 더욱 큰 반사 이익을 누리고 있다. 이번 대책에도 민간 재건축 규제 완화가 전혀 포함되지 않았을 뿐 아니라 한국토지주택공사(LH)가 재건축 시행사로 나서는 `공공주도 정비사업`에 대한 시장 반응이 차갑기 때문이다. 게다가 지난 2월 주택법 시행령이 개정돼 리모델링 조합은 온라인 총회가 가능해 진행 속도를 내기에도 유리해졌다.
21일 한국리모델링협회에 따르면 수도권에서 리모델링을 추진하는 아파트 단지(조합설립인가 완료 기준)는 2019년 12월 말 37곳(2만3935가구)에서 올해 3월 말 기준 61곳(4만4915가구)으로 늘었다.
◆ 재건축보다 상대적으로 약한 규제
리모델링에 대한 관심이 높아진 것은 지금 정부가 민간 재건축 규제를 대폭 강화하면서부터다. 최근 2·4 대책은 이런 흐름을 더욱 강화시키는 추세다. 리모델링은 기존 아파트를 완전히 허물고 새로 짓는 재건축과 달리, 골조를 유지하면서 평면을 앞뒤로 늘려 면적을 키우거나 층수를 올려 주택 수를 늘리는 방식이다. 지하주차장을 새로 만들거나 넓힐 수도 있다.
일반적으로 리모델링 인기와 재건축 인기는 반비례 관계다. 재건축 규제가 심할수록 상대적으로 규제가 덜한 리모델링에 관심이 쏠린다. 재건축은 아파트를 지은 지 30년이 넘어야 추진하지만 리모델링은 15년 이상이면 된다. 안전진단 등급도 재건축은 최소 D등급(조건부 허용) 이하를 받아야 하지만 리모델링은 B등급 이상이면 층수를 높이는 수직 증축이, C등급 이상이면 수평 증축이 가능해진다.
게다가 2018년 3월 안전진단이 강화된 후 재건축은 D등급을 받아도 한국건설기술연구원 등 공공기관의 검증을 받는 절차까지 추가됐다. 또 초과이익환수제도 따로 없고 조합 설립 후 아파트를 사고팔 수 있다. 최근 2·4 대책은 리모델링의 `규제 메리트`를 강화시켰다는 평가다.
국토교통부는 새로운 정비사업 형태로 `공공 직접 시행`을 제시했지만 소유권을 완전히 공공에 넘기는 방식이라 반발이 크다. 용적률을 상향해준다고 해도 임대 비중을 높이거나 분양가를 낮추면 수익성이 하락하고, 재건축초과이익 부담금을 부과하지 않더라도 공공이 초과 수익을 적게 인정하면 조합원들 몫은 작아진다.
일각에선 리모델링 사업을 빨리 추진한다면 `공공`에 대한 우려를 원천 차단해 아파트 자산 가치 상승에 유리하다는 분석도 제기된다. 2·4 대책에서 문제가 되는 부분은 2월 4일 이후 매수한 주택은 앞으로 공공주도 정비사업을 할 때 강제로 `현금 청산`을 당한다는 점이다.
집을 살 때는 정비구역이 아니었는데 나중에 공공주도 정비 사업지가 된다면 아파트를 받지 못하고 시세보다 싼값만 받고 쫓겨나는 것이다. 리모델링은 이 모든 위험 요소를 제거하고 있는 셈이다.
리모델링 걸림돌 `내력벽`…정부, 2년째 철거허용 결론 못내
국토부, 건물안전 이유로 난색, 내력벽 없애야 4베이로 설계 가능
아파트 리모델링 사업이 점차 확대되고 있지만 더 활성화하는 데는 아직 한계가 있는 것도 사실이다. 사업 핵심인 가구 사이의 내력벽 철거 허용 여부 결정이 2년째 나오고 있지 않기 때문이다. 일각에선 정부의 규제 분위기가 강해 결정이 미뤄지고 있다는 시각도 제기된다.
건축물에 들어가는 벽은 크게 내력벽과 비내력벽으로 나뉜다. 내력벽은 아파트 무게를 지탱하는 벽으로, 벽 자체가 기둥 역할을 하고 비내력벽은 공간을 나누는 용도로 쓰인다. 특히 가구 간 내력벽은 가구 안 내력벽보다 두껍고 하중을 더 많이 지탱한다. 이 때문에 가구 안 내력벽 철거는 지금도 가능하지만, 가구 사이 내력벽은 공사 과정에서 건물 붕괴 등 안전사고가 발생할 수 있다는 이유로 철거를 금지하고 있다.
하지만 내력벽 철거는 재건축보다 수익성이 떨어진다는 평가를 받는 아파트 리모델링 시장의 상품성을 높이기 위한 핵심 요소다.
리모델링을 통해 아파트를 증축할 때 가구 간 내력벽을 철거하지 못하면 좌우 확장이 불가능하기 때문이다. 이렇게 되면 `베이(Bay·전면 발코니에 접한 거실 또는 방 숫자)`를 늘리기 어렵다. 옛날 아파트들은 대부분 2베이나 3베이인데 요즘 아파트들은 3베이나 4베이를 많이 쓴다. 리모델링 아파트들은 탄생 시점부터 새 아파트들보다 상품성이 떨어지는 취약점을 가질 수밖에 없는 셈이다.
실제로 리모델링 아파트들은 세로로 긴 `동굴형`이라 채광 등에 문제가 있다는 비판을 많이 받는다. 이런 문제로 리모델링 업계는 정부에 `안전에 문제가 없는 범위 안에서` 가구 간 내력벽 철거 허용을 요구해 왔다. 정부도 이를 받아들여 2016년 1월엔 아파트 리모델링을 할 때 안전진단 평가 등급(B등급 이상)을 유지하는 범위에서 가구 간 내력벽 `일부 철거`를 허용하는 내용의 주택법 시행령·시행규칙 개정안을 입법 예고하기도 했다. 하지만 안전성 문제가 다시 제기되자 정부는 2016년 8월 내력벽 철거 문제를 다시 검토하기로 했다. 처음엔 2019년 3월까지 허용 여부를 결정한다고 밝혔으나 차일피일 미뤄지고 있다. 이 연구 용역을 수행한 한국건설기술연구원은 작년 9월 초 국토교통부에 검증 보고서를 제출했지만 국토부가 발표를 미루고 있는 상황이다. 게다가 내력벽 철거와 함께 리모델링 사업성을 높이는 핵심으로 꼽히는 `수직증축`도 여전히 정부 동의를 얻어내는 게 쉽지 않다. 수직증축은 2014년부터 허용됐지만 안전진단, 구조안전성 검사 등이 까다로워 아직 준공 사례가 없다. 현재까지 수직 증축 리모델링을 허가받은 곳은 서울 송파구 성지아파트가 유일하다.
[손동우 부동산전문기자]
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