임차인의 갱신요구권 인정 첫판결의 의미
주택을 새로 산 매수인이 실거주를 하겠다고 하더라도 앞서 임차인이 기존 임대인에게 임대차 계약 갱신 의사를 밝혔다면 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다는 판결이 나왔다. 이는 개정된 주택임대차보호법에 따라 세입자의 갱신청구권이 집주인의 거주권보다 우선한다고 법원이 판단한 최초의 판결이다.
23일 법조계에 따르면 수원지법 민사2단독 유현정 판사는 지난 11일 임대인 김모씨가 임차인 박모씨를 상대로 낸 건물인도청구소송에서 원고 패소 판결했다.
《 판결 내용 요약》 수원지법 건물인도청구소송 2020가단569230
김씨는 지난해 8월 박씨가 전세로 살고 있던 경기도 용인의 한 주택에 부동산 매매계약을 체결했다. 이후 박씨가 현 집주인에게 전세계약 연장을 부탁하자 김씨는 “실거주를 목적으로 부동산을 매수한 것”이라며 임대차계약기간 이후 나줄 것을 요구했다. 이에 박씨는 “새 임대차보호법에 의하면 전세 계약을 연장할 수 있다”며 퇴거를 거부했고 김씨는 소송을 진행했다.
재판부는 "주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장해 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입됐다"며 "임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도돼 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법 개정 사유가 퇴색된다"고 밝혔다.
이어 "개정 법의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성 등을 볼 때 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것이 타당하다"며 "박씨는 김씨가 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사했고, 종전 임대인이었던 집주인이 실제로 거주하는 것이 아니므로 김씨는 실제 거주를 이유로 박씨의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다"고 판시했다.
<임차인 거주중인 주택매매 국토부 정책풀이집내용>
주택매매 시 임차인 잔여 거주기간을 보장하는 것은 주택임대차보호법의 일관된 원칙입니다.
임차인이 거주중인 주택을 매매하는 경우, 임차인의 주거권을 보장하는 것은 주택임대차보호법의 일관된 원칙입니다.
개정 전 주택임대차보호법 하에서도 임차인의 거주기간이 남아있는 경우 주택매도를 이유로 임차인을 내보낼 수 없었으며,
새로운 집주인이 매수한 주택에 입주를 원하는 경우 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장하고 난 이후에야 매수한 주택에 입주할 수 있었습니다.
결국, 계약갱신청구권 도입으로 보장해주어야 하는 임차인의 거주기간이 최대 4년으로 늘어난 것일 뿐, 임차인이 거주중인 주택을 매도하는 것과 관련하여 본질적으로 달라지는 것은 없습니다.
임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야합니다.
따라서, ➊매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신요구를 한 경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하나,
➋임차인이 갱신거절사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없습니다.
이는 계약갱신청구권 제도 도입의 취지가 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 강화하기 위한 것이라는 점에 기반한 것입니다.
다만, 정부는 집주인이 자신의 주택을 매도하거나 실거주 목적의 주택을 매입하는 경우 발생할 수 있는 거래상의 문제를 최소화 할 수 있도록 노력하고 있습니다.
특히, 법 제6조의3제1항은 제1호부터 제8호까지 각각의 갱신거절사유를 정하고 있는 외에 개별 사안의 구체적 사정을 고려할 수 있도록, 제9호에 “그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우”를 갱신거절 사유로 정하고 있는 바,
임차인이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음에도 계약 만료일에 퇴거하기로 합의함에 따라 임대인이 제3자와 실거주를 위한 새로운 계약 관계를 맺은 경우 등
임대차 종료와 관련한 당사자 간 논의 경과 및 제3자와의 새로운 계약체결 여부 등 제반사정을 고려해 볼 때, 계약갱신이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정될 수 있는 경우에는 임대인에게 정당한 갱신거절 사유가 있는 것으로 판단될 수 있을 것입니다.
<실거주목적 매수시 계약갱신 가능법 논의>
실거주목적매수시 계약갱신가능법이 국회법사위까지 상정되기도 했으나 지금은 유야무야 된것으로 보인다.
<개인소견>
개정임대차보호법의 취지를 감안 임차인의 갱신요구권은 인정하데, 다만 매수계약시에 임차인이 동의한 경우에는 임차인이 나중에 생각을 바꿔 갱신요구권을 행사하지는 못하는 것으로 봐야 할 것이다.
이러한 사정을 감안해 공인중개사는 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 확인해 매수인에게 알려야 한다. 이 같은 내용을 골자로 한 '공인중개사법 시행규칙'이 2월 13일부터 시행됐다.
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