주택이란? 건축법, 주택법, 세법상 주택기준 재대로 이해해야!

 

[稅테크 가이드] 세법상 `주택 기준` 알아야 세금 아끼죠 2021-05-28 04:03:02  세법상 주택이란 허가나 공부(관공서가 법령의 규정에 따라 작성·비치하는 장부)상 용도와 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물이다. 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도를 따른다. 이때 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 주택인지 아닌지 구분에 따라 1주택에 대한 비과세, 다주택에 대한 중과세 등에 영향을 미치기 때문에 어떤 건물까지를 주택으로 볼 것인지가 매우 중요하다. 건축법상 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물을 말한다. 즉 건축물로 보기 위해선 지붕과 기둥 또는 벽이 있어야 한다. 한편 주택법은 이러한 건축물 중에서 주택이란 가구 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부와 그 부속 토지로 정의한다. 그런데 세법은 건축법이나 주택법을 준용해 주택에 대한 판단을 하되, 그것이 절대적인 것은 아니다. 그래서 주택에 대한 세법상 구분은 쉽지 않다. 예를 들어 기숙사는 건축법상 건축물이고 주택법상 주택에 준하는 건물(준주택)이지만 세법상으로는 주택이 아니다. 즉 세법은 주택의 정의에 관한 한 다른 법률을 참고만 할 뿐이고 실질적으로 주택으로 사용했는지 또는 사용할 수 있는지에 따라 판단한다. 이를 세법상 실질과세원칙이라고 한다. 이러한 원칙에 의해 실질에 따라 주택인지 여부가 구분되는 것이 민박용 주택과 펜션이다. 민박용 주택과 펜션은 이용 상황에 따라 주택이 되기도 하고 주택이 아니게 되기도 한다. 준주택인 오피스텔도 마찬가지로 주택으로 사용했는지 또는 사무실 등 주택 외 용도로 사용했는지에 따라 구분한다. 용도의 구분과는 별개로 무허가로 지어진 주택 또는 미등기 주택과 공가 또는 폐가에 있어서도 세법은 실질과세의 원칙을 따른다. 즉 건축법 등에 의해 허가를 받지 않고 지어졌거나 등기가 돼 있지 않더라도 주택으로서 구조를 갖고 주택으로 사용됐다면 주택이다. 따라서 이러한 경우엔 거주 등 비과세 요건을 갖췄다면 주택으로서 비과세될 수도 있고 다주택으로 중과될 수도 있다. 또한 한동안 비어 있는 공가라도 언제라도 용이하게 수선해 향후 주택으로 사용할 수 있는 것이면 주택이다. 다만 오랫동안 비어 있어 폐가가 돼 주택으로서 기능을 상실했다면 이는 주택이 아니다. 한편 일반적인 주택 여부 판단과 달리 법률에 의해 아직 주택은 아니지만 주택으로 보는 경우도 있다. 바로 입주권과 분양권이다. 입주권은 재건축·재개발 과정 중 집을 부수고 다시 짓기 위한 과정에 있는 권리로서 개념상 주택은 아니지만 세법에서는 주택으로 본다. 따라서 일정한 요건을 갖추면 주택이 아니라 권리인 입주권을 양도한 경우에도 1주택으로 비과세를 받을 수도 있고 다른 주택 양도 시에 주택 수에 포함돼 다주택으로 중과세될 수도 있다. 분양권은 전에는 집이 준공될 때까지 주택이 아니었고 주택 수에도 포함되지 않았지만 올해 1월 1일 이후부터는 다른 주택을 양도할 때 분양권도 주택 수에 포함된다. 다만 입주권이나 분양권 취득이 거주 이전을 위한 일시적 2주택 등 요건에 해당하는 경우에는 일정한 조건하에 주택 수에서 제외되기도 한다. 위에서 설명한 양도세와 달리 취득세는 분양권 계약 시점 등에 따라 주택 수 판단이 달라지기도 한다.  또한 종부세에서 주택 수 판단도 양도세와는 또 다른 기준을 따른다. 즉 주택 수에 대한 판단도 세금 종류에 따라 서로 다르다. 규제가 복잡해지고 세밀해짐에 따라 주택 수의 판단이 점점 어려워지고 있다는 사실을 명심할 필요가 있다. 이렇게 어렵고 판단이 복잡해진 경우에는 주택을 살 때든 팔 때든 항상 한번 더 따져보고 고민해야 한다. [우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장]